Achat et vente
27 Janvier 2018 à 15h01 - 856

Démembrement ab initio SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI) dite ‘transparente fiscalement’ est composée à partir de 99% d’une association de personnes physiques (dirigeants d’une société, famille). Le reste correspond à la société d’exploitation.

La SCI fait l’acquisition d’un parc immobilier, généralement financé par un crédit bancaire ou par un acompte procuré par la société d’exploitation au besoin. Un bail est alors conclu avec ladite société. Dans un cas de démembrement de SCI, la propriété est scindée en usufruit et nue-propriété. L’usufruit est immédiatement concédé à la société d’exploitation tandis que les personnes physiques n’en gardent que la nue-propriété.

Il y a deux sortes de démembrement. En premier, nous avons le démembrement per translationem. Dans ce cas de figure, les droits d’enregistrement sont établis à 5 % et concernent l’usufruitier aussi bien que le nu-propriétaire. La base est calculée selon le quota établi par l’article 669 du CGI. Le démembrement ab initio quant à lui, établit les acquéreurs de l’usufruit et de la nue-propriété lors de la distribution des parts.

Les conditions du démembrement

La SCI établit le revenu imposable dans le cadre du BIC. Le régime foncier n’est nullement concerné. En effet, l’usufruitier des parts est soumis à l’IS. Utiliser le cadre du BIC est bien plus avantageux. La SCI peut par exemple soustraire la totalité des coûts de fonctionnement, les frais d’achat de l’immeuble afin d’atténuer ce dernier et aussi les parts en usufruit de la SCI. La finance de la SCI est entièrement gérée par la société d’exploitation.

En fin de démembrement, la pleine propriété revient aux associés nus-propriétaires. Ils n’ont aucuns frais d’impôts à payer.

Le démembrement comporte plusieurs motifs sur le plan économique. Le procédé sert principalement à convertir un flux de rentes réguliers en capital sous la forme d’usufruit. Pour la société d’exploitation, il s’agit d’acquérir des droits substantiels et définitifs pendant la période de démembrement. Il permet également à la société d’exploitation, de capturer tout excès de trésorerie et d’atténuer les frais d’emprunt encourus lors de l’acquisition de l’ensemble immobilier. Les associés peuvent au final, jouir de la trésorerie sans avoir à payer d’impôts.

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