L’achat viager, encore peu répandu dans l’hexagone, présente pourtant un certain nombre d’avantages pour le débirentier. S’il ne représente en effet que 0,5 % des ventes immobilières totales actuellement, le viager commence à attirer, à juste titre, les investisseurs. Le point sur ce marché de niche à l’avenir prometteur avec ‘Achat et Vente’.
Acheter en viager : les grandes lignes
Les règles pour l’acquéreur (ou débirentier)
Acheter en viager, c’est acquérir un logement, libre ou occupé, sans avoir à verser la totalité du prix lors de la signature chez le notaire. Généralement, l’acquéreur s’acquitte d’un bouquet (entre 25-35 % de la valeur du bien) mais ce n’est pas obligatoire. La décision appartient au vendeur en accord avec son notaire.
Si le logement est libre, le débirentier peut alors immédiatement disposer du bien à la signature du contrat. Il peut ainsi l’occuper soi-même ou le mettre en location.
Qu’il s’agisse d’un achat viager libre ou occupé, l’acquéreur doit, chaque mois et ceci jusqu’au décès imprévisible du crédirentier, verser une rente viagère.
Cette rente, réévaluée chaque année selon l’indice des prix à la consommation, varie en fonction de :
- La valeur du bouquet : plus la valeur du bouquet est élevée, plus la rente mensuelle est faible.
- L’occupation ou non du bien par le vendeur mais aussi son âge.
Achat en viager libre ou occupé ?
Contrairement aux idées reçues, le viager occupé est actuellement, selon les spécialistes, plus intéressant financièrement que le viager libre compte tenu des taux d’emprunt exceptionnellement bas.
Faire financer par une banque son projet d’achat viager présente d’autres atouts. En effet, vous :
- Connaissez la durée et le taux de remboursement de l’emprunt immobilier.
- Avez la possibilité de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt.
Autres avantages en faveur du viager occupé (vente avec réserve d’usufruit pour le vendeur) :
- Les offres sont beaucoup plus nombreuses.
- Sont à la charge du crédirentier : taxes foncière et d’habitation, factures d’énergie, réparations et entretiens courant du logement.
Le viager libre s’adresse plutôt aux investisseurs jeunes, aux faibles revenus et non pressés par le temps. Un achat en viager libre peut leur permettre, à condition que le bouquet ne soit pas trop élevé (voire inexistant), d’accéder à la propriété sans passer par une banque. Mais il va falloir chercher !
Les atouts de l’achat en viager
Les simulations des experts du secteur le confirment : acheter en viager permet de devenir propriétaire à moindre coût. La rentabilité annuelle sur du long terme est effectivement de l’ordre de 5 à 8 % ! Calculés selon une valeur décotée et non la valeur réelle du bien (viager occupé), les frais de notaire sont en outre réduits.
Une condition toutefois : que le vendeur, paix à son âme, ne dépasse pas trop l’espérance de vie française : environ 85 ans pour une femme et 79 pour un homme ! Directeur des partenariats de la société Partenaire Viager, V. Raynaud nous rassure sur ce point : « La durée moyenne d’un viager est de 12 ans. Les personnes qui vendent ont un certain âge, vivent seuls et ont besoin d’argent ».
Pour celles et ceux qui n’aiment pas jouer avec le ‘feu’, il y a toujours la possibilité de réaliser un achat viager sans rente. En payant juste le bouquet. Autre option : ajouter au contrat une clause de rachat pour se libérer de la rente en cas de difficulté financière.
Pari sur la vie ou plutôt la mort du vendeur, le viager peine à décoller en France, tant du côté des vendeurs que des acheteurs. L’arrivée du viager mutualisé permettra-t-il de relancer cette pratique qui existait déjà sous les empires Babylonien, Égyptien et Romain ?